הריבית יורדת והנדל״ן ימריא? זאת בהחלט אפשרות

הריבית בארה״ב ככל הנראה בדרך למטה, מה זה אומר לשוק הנדל״ן האמריקאי?

נניח שאתם מתכננים לקנות בית בארה"ב. אתם יושבים מול הבנקאי, והוא אומר לכם שהריבית על המשכנתא היא 6.125% ל-30 שנה. "רגע," אתם חושבים לעצמכם, "לא שמעתי שהריבית אמורה לרדת?" ובכן, יש סיבה טובה לאופטימיות שלכם, אבל בואו נסתכל על התמונה המלאה.

לפני שנצלול. למספרים חשוב להבין כיצד עובדות הריביות בארה״ב:  בניגוד למה שאנחנו מכירים בישראל, המשכנתאות בשוק האמריקאים יכולות להיות הרבה יותר פשוטות ורובן נלקחות בריבית קבועה למשך כל תקופת ההחזר.

אחרי שישרנו קו  בנוגע לשיטת העבודה בואו נצלול לנתונים

הריבית יורדת? כנראה שכן, אבל בכמה?

הבנק המרכזי של ארה"ב (הפדרל ריזרב) מחזיק את המפתחות לריבית במשק האמריקאי. נכון לאוגוסט 2024, הריבית עומדת על 5.25%-5.5%. זה גבוה, אין ספק. אבל הנה כמה נקודות מפתח מהנאום האחרון של נגיד הבנק המרכזי ג׳רום פאול:.

1. האינפלציה התמתנה במהלך השנה האחרונה, אך עדיין נותרת מעל היעד של 2%.
2. הפד מחויב להחזיר את האינפלציה ליעד של 2%.
3. לא צפויה הפחתת ריבית עד שתהיה ודאות גבוהה יותר לגבי התקדמות האינפלציה ליעד.

אז למה בכל זאת אנחנו אופטימים? תחזיות הצמיחה האחרונות שפורסמו בארה״ב מעידות על היחלשות של המשק האמרקאי באופן ניכר. סביבת הריבית הגבוה אכן הוציאה את האוויר שמילא את הכלכלה האמריקאית אך נראה שקצת יותר מידי. שיעור האבטלה בארה״ב עלה ל 4.3% ביולי האחרון כאשר הציפיות עמדו על 4.1%, הנתון המפתיע הזה למעשה חתם את הגולל על החלטת הריבית הקרובה.

מה קורה בשטח?

בואו נסתכל רגע על המספרים:

• ביולי 2024, התחלות הבנייה עמדו על 1,238,000 יחידות דיור בקצב שנתי. למעשה מדובר על ירידה 16% לעומת יולי 2023.
• באפריל 2022, התחלות הבנייה הגיעו לשיא של 1,828,000 יחידות. מאז, יש ירידה מתונה.

מה זה אומר? שהשוק כבר מרגיש את השפעותיה של הריבית הגבוהה ונראה שעלית הביקושים ממש מעבר לפינה ותקרה בהתאם לירידות הריבית הצפויות.

מה זה אומר לשוק הנדל"ן?

1. משכנתאות זולות יותר: אם הריבית תרד, גם הריבית על המשכנתאות צפויה לרדת. נכון לאוגוסט 2024, הריביות עומדות על:
   • משכנתא ל-30 שנה בריבית קבועה: 6.125%
   • משכנתא ל-15 שנה בריבית קבועה: 5.5%
   • משכנתא בריבית משתנה (ARM) 10/1: 6.25%

2. יותר קונים בשוק: כשהמשכנתאות זולות יותר, יותר אנשים יכולים להרשות לעצמם לקנות בית. בגלל מבנה המשכנתאות בארה״ב רוכשים אמריקאים מעניקים את מרבית המשקל בעת נטילת משכנתא לגובה ההחזר החודשי. ככל שההחזר החודשי נמוך יותר כך הם יכולים להרשות לעצמם לקנות בית יקר יותר.
3. מחירי בתים עלולים לעלות: עם יותר קונים בשוק, יש יותר תחרות על כל בית וכשהביקושים עולים המחירים חייבים לעלות.
4. יותר בנייה חדשה: כשהריבית נמוכה, גם לקבלנים יותר קל לקחת הלוואות ולבנות. בארה״ב ניתן לקבל מימון לבנייה בשיעורים של 85%-90% ולכן הריבית משמעותית ביותר ומשפיע באופן ישיר על עלויות הבנייה, כשמחירי הכסף יהיו זולים יותר ניתן לצפות שמספר התחלות הבניה יגדל כדי לענות על הביקושים הצפויים.

למה עוד כדאי לשים לב?

• מלאי הבתים: התאחדות הנדל"ן הלאומית מדווחת שמלאי הבתים הקיימים נמוך מהרגיל בעקבות ירידה בתהחלות הבנייה.
• תעסוקה: שוק העבודה התקרר ואחוז האבטלה עלה, למען האמת הוא הגבוה ביותר מאוקטובר 2022. חשוב לשים לב למגמה המתגבשת ולעקוב אחריה כדי לנסות ולהעריך את הכיוון אליו מתקדם שוק הנדל״ן.
• אינפלציה: אמנם התמתנה, אך עדיין מעל היעד של 2% שקבע הפד. הורדת הריבית הקרובה תהיה נקודת מבחן לכלכלה האמריקאים ולעומדים בראשה – האם האינפלציה התמתנה ותקופת הריבית הגבוהה נמשכה מספיק זמן? או שמא ירידת הריבית הצפויה תקפיץ את האינפלציה בחזרה.

שוק הנדל"ן בארה"ב נמצא בנקודת מפנה מעניינת. הריבית כנראה תרד, וזה יכול ליצור הזדמנויות, אך חשוב לשים לב לאתגרים הנלווים.

אם אתם חושבים על ביצוע השקעת נדל"ן בארה"ב, זה הזמן להתכונן. עשו את שיעורי הבית על השוק, תבינו את את האלטרנטיבות ותכננו את העתיד הפיננסי שלכם. ככה, כשההזדמנות הנכונה תגיע, תהיו מוכנים לנצל אותה.